Балі впевнено займає позицію одного з провідних світових ринків курортної нерухомості. Зростаючий потік туристів, збільшення кількості цифрових кочівників і стабільний інтерес інвесторів роблять нерухомість на Балі логічним вибором для тих, хто шукає дохідні активи в Азії.
Реалії життя на Балі у 2025–2026 роках суттєво відрізняються від того, що було п’ять років тому. Ціни на оренду та продукти зросли, і сьогодні життя на Балі вже потребує більш усвідомленого фінансового планування. При цьому, у порівнянні з Дубаєм, Сінгапуром чи європейськими столицями, острів усе ще пропонує гідне співвідношення вартості та якості життя.
При цьому ринок має виражену специфіку: правила для іноземців відрізняються від класичних моделей володіння, переважає leasehold, а самі проєкти сильно відрізняються за районами, дохідністю та рівнем ризиків.
Legion Real Estate — ліцензоване агентство нерухомості, яке допомагає іноземним інвесторам проходити всі етапи інвестиційного процесу. Від вибору стратегії та юридичного супроводу до управління готовим об’єктом — ми забезпечуємо повний цикл підтримки для тих, хто планує купити нерухомість на Балі усвідомлено та без зайвих ризиків.
У цій статті ви отримаєте актуальний огляд ринку Балі 2024–2025 років, розберетеся в юридичних моделях володіння, зрозумієте особливості різних локацій і типів об’єктів, а також дізнаєтесь, як мінімізувати ризики при інвестуванні.
Плануєте інвестувати в нерухомість на Балі? Ось ключові моменти, які потрібно враховувати:
Макроекономічні показники Індонезії створюють надійну основу для інвестицій у нерухомість Балі. Економіка країни демонструє стабільне зростання, низьку інфляцію та стійку національну валюту. За прогнозами Standard Chartered, темпи зростання ВВП Індонезії збережуть позитивну динаміку в найближчі роки, що створює сприятливий фон для довгострокових інвестицій.
Туристичний сектор Балі переживає потужне відновлення після пандемії. У 2023 році острів прийняв близько 5 мільйонів міжнародних туристів, а у 2024 році очікується перевищення допандемійних показників. Важливо зазначити, що туристичний потік на Балі є цілорічним, без чітко вираженої сезонності, що забезпечує стабільне завантаження орендних об’єктів. Ключовими ринками залишаються Австралія, європейські країни та швидкозростаючі азійські напрямки, включаючи Китай.
Інфраструктурний розвиток острова стає додатковим фактором, який важливо враховувати тим, хто вивчає, як придбати нерухомість на Балі з розрахунком на зростання вартості.
Уряд реалізує масштабні проєкти з будівництва нових доріг, включаючи магістраль Gilimanuk–Mengwi, модернізацію портів і лікарень. Планується створення великих тематичних парків і другого міжнародного аеропорту на півночі острова. Ці зміни покращують якість життя та одночасно підвищують інвестиційну привабливість різних районів Балі.
Державна політика Індонезії спрямована на залучення іноземного капіталу через податкові пільги та поступову лібералізацію правил для нерезидентів. Це формує стабільний попит на оренду та створює передумови для довгострокового зростання цін на якісні об’єкти, що активно обговорюється на профільних майданчиках і в спільнотах формату «нерухомість Балі форум». Дізнайтеся більше про інвестиції на Балі як стратегічне розміщення капіталу в регіоні з високим потенціалом.
Ринок нерухомості Балі представлений кількома чітко вираженими сегментами. У нижньому ціновому діапазоні знаходиться доступне житло, орієнтоване на місцевих жителів і довгострокових експатів.
Середній сегмент включає вілли та апартаменти для короткострокової та середньострокової оренди — саме тут зосереджений основний інтерес іноземних інвесторів. Окремо виділяється елітна нерухомість Балі, представлена верхнім і ультра-преміальним сегментами: розкішними віллами з видом на океан та ексклюзивними резиденціями, які частіше купуються для особистого проживання заможними покупцями.
Після стрімкого зростання у 2021–2023 роках, коли ціни на деякі об’єкти зросли на 30–40%, ринок нерухомості Балі входить у фазу стабілізації. Проте низка важливих трендів продовжує формувати ринок нерухомості Балі:
Важливо розуміти, що реальні показники ринку часто відрізняються від «гарячих» інвестиційних пропозицій, які можна побачити в соцмережах. За аналітичними даними Legion Real Estate, стабільне зростання цін становить 7–10% на рік у розвинених районах і може досягати 12–15% у районах, що розвиваються, з активним будівництвом інфраструктури. При виборі об’єкта для інвестицій критично важливо спиратися на перевірені дані, а не на маркетингові обіцянки надвисокої дохідності.
Ключовою особливістю інвестицій у нерухомість на Балі є специфічна система правового регулювання для іноземців, яку важливо враховувати тим, хто планує купити квартиру на Балі.
На відміну від багатьох європейських країн, пряме право власності Hak Milik (аналог freehold) доступне лише громадянам Індонезії. Для іноземних інвесторів передбачені альтернативні механізми володіння, кожен зі своїми перевагами та обмеженнями.
Найпоширеніша модель для іноземців — Hak Sewa або leasehold, що являє собою довгострокову оренду землі і широко використовується як формат інвестицій на Балі. Типові строки договору становлять 25–30 років із можливістю продовження ще на 20–25 років. На орендованій землі інвестор може побудувати об’єкт або придбати вже готовий, зберігаючи право продавати, переуступати або передавати в спадок орендні права. Ця схема особливо підходить для курортних інвестицій, оскільки середній термін окупності більшості об’єктів становить 8–12 років, що дозволяє отримати значний прибуток задовго до завершення строку оренди.
Друга опція — Hak Pakai (право користування), яка останніми роками стає більш доступною. З 2023 року для придбання нерухомості за схемою Hak Pakai іноземцю не потрібен дозвіл на проживання (KITAS) — достатньо паспорта та дотримання мінімальних цінових порогів (для Балі це 5 млрд рупій для будинків і 2 млрд для квартир). Hak Pakai оформлюється на строк до 30 років із можливістю продовження та дає право проживати в об’єкті і здавати його в оренду.
Для більш серйозних інвестицій і девелоперських проєктів використовується модель PT PMA + HGB. PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — це індонезійська компанія з іноземним капіталом, яка може отримати право забудови (Hak Guna Bangunan, HGB) строком до 30 років із можливістю продовження до 80 років у сукупності. Ця схема складніша і потребує більшого мінімального капіталу, але дає максимальну гнучкість для комерційних проєктів.
За будь-якої схеми придбання нерухомості на Балі критично важливо перевіряти:
Legion Real Estate організовує комплексний юридичний due diligence, що гарантує безпеку угоди та мінімізацію ризиків. Ми категорично не рекомендуємо використовувати «сірі» схеми з номінальними власниками, оскільки вони створюють критичні юридичні ризики і можуть призвести до повної втрати інвестицій.
Вибір типу об’єкта напряму пов’язаний з вашою інвестиційною стратегією та цілями. На ринку Балі представлені різні формати нерухомості, кожен зі своєю економікою та цільовою аудиторією.
Вілли — це окремо розташовані будинки з власною територією та басейном. Цей формат потребує вищого бюджету входу, значною мірою через вартість землі на Балі, особливо в популярних туристичних локаціях.
При цьому вілли користуються підвищеним попитом серед сімей і груп туристів, готових платити за приватність. Вони забезпечують високий середній чек оренди і добре працюють у популярних районах, але потребують більш активного управління та контролю за станом об’єкта, що збільшує операційні витрати.
Апартаменти та кондо-готелі пропонують нижчий поріг входу при збереженні привабливої дохідності. Ключова перевага таких об’єктів — наявність єдиного оператора, який бере на себе маркетинг, заселення гостей і обслуговування нерухомості. Для інвестора це можливість отримувати пасивний дохід із мінімальною участю. Дохідність зазвичай трохи нижча, ніж у вілл, але стабільніша і більш передбачувана.
Таунхауси та невеликі житлові комплекси займають проміжну позицію між віллами та апартаментами. Вони поєднують відносну приватність із перевагами спільної інфраструктури і часто дають хороший баланс між інвестиційними витратами та потенційною дохідністю.
Земельні ділянки та девелоперські проєкти — більш складний, але потенційно більш прибутковий варіант інвестицій. При купівлі землі та самостійній забудові інвестор може отримати значний приріст капіталу, але цей формат вимагає глибокого розуміння місцевого ринку, будівельних норм і активної участі в проєкті.
Важливе стратегічне рішення — вибір між готовим об’єктом і покупкою на етапі будівництва (off-plan). Купівля на ранніх етапах зазвичай дає цінову перевагу 20–30%, але пов’язана з девелоперськими ризиками і відтермінуванням початку доходу. Готовий об’єкт дозволяє одразу почати заробляти, але за вищою ціною входу.
Legion Real Estate пропонує доступ до ексклюзивних проєктів від перевірених девелоперів без комісії для покупця. Наша експертиза допомагає підібрати оптимальний об’єкт під вашу стратегію та забезпечити професійне управління нерухомістю.
Правильний вибір району на Балі — один із ключових факторів успішної інвестиції. Кожна локація має свій характер, цільову аудиторію та перспективи розвитку, що напряму впливає на дохідність і ліквідність об’єкта.
При виборі району важливо співвіднести ваші інвестиційні цілі з характеристиками локації. Якщо ви орієнтовані на максимальну короткострокову дохідність, варто розглядати популярні туристичні зони. Якщо ж пріоритет — зростання капіталу в довгостроковій перспективі, має сенс звернути увагу на райони, що розвиваються, з потенціалом інфраструктурного зростання.
Розглядаючи нерухомість на Балі як інвестицію, важливо оперувати реалістичними фінансовими показниками, включаючи варіанти часткового інвестування в нерухомість як альтернативу купівлі об’єкта повністю.
Вхідний бюджет суттєво варіюється залежно від типу нерухомості та локації. Студії в перспективних районах починаються від $80–90 тисяч, апартаменти з однією спальнею — від $100–120 тисяч, компактні вілли — від $140–160 тисяч, а сімейні вілли з кількома спальнями можуть коштувати від $250 тисяч і вище.
Дохідність нерухомості на Балі при професійному управлінні знаходиться в діапазоні, який вигідно відрізняє цей ринок від більшості європейських напрямків. Валова дохідність (до витрат) якісних об’єктів у хороших локаціях становить 12–18% річних, а чиста дохідність після всіх витрат — 8–12% залежно від типу об’єкта, локації та ефективності управління.
При розрахунку інвестиційної моделі потрібно враховувати такі основні витрати:
Оподаткування при купівлі нерухомості на Балі включає податок на придбання землі (BPHTB, 5%) і гербовий збір. Щорічний податок на нерухомість (PBB) становить близько 0,1–0,2% від оціночної вартості. Податок на орендний дохід для нерезидентів — 20% від валового доходу, але ефективна ставка може бути нижчою при структурі через компанію.
Для прикладу розглянемо інвестиційний кейс: вілла з двома спальнями в Чангу вартістю $180,000 при середній заповнюваності 70% може генерувати річний валовий дохід близько $25,000–28,000. Після вирахування всіх витрат чистий річний дохід становитиме приблизно $16,000–18,000, що дає дохідність 9–10% річних і теоретичний термін окупності близько 10–11 років без урахування зростання вартості активу. З урахуванням середнього зростання цін на якісну нерухомість у популярних районах (7–10% на рік), сукупна дохідність інвестиції може досягати 15–18% річних.
.jpeg)
Інвестування в нерухомість на Балі з Legion Real Estate — це структурований процес із зрозумілою логікою та контролем ризиків, особливо для тих, хто хоче заздалегідь зрозуміти, як оформити нерухомість на Балі без юридичних помилок.
Ось як виглядає шлях інвестора від першого контакту до отримання доходу:
Важлива перевага співпраці з Legion Real Estate полягає в тому що для покупця наші послуги оплачує продавець або девелопер Це прямо відповідає на питання чи можна купити нерухомість на Балі без прихованих комісій і збільшення бюджету угоди
Ви отримуєте повний спектр професійного супроводу від підбору об’єкта до оформлення документів без додаткових витрат зі свого боку Дізнайтесь більше консультація Legion Real Estate допоможе підготувати вашу інвестиційну угоду
Інвестування на Балі, як і на будь-якому ринку, що розвивається, пов’язане з певними ризиками. Однак більшість із них можна суттєво знизити за правильного підходу та професійного супроводу.
Юридичні ризики є найбільш критичними. Вони включають неправильне зонування землі, відсутність або неповноту будівельних дозволів, проблемні титули та небезпечні “сірі” схеми з номінальними власниками. Legion Real Estate проводить багаторівневу юридичну перевірку кожного об’єкта, аналізує весь ланцюг прав на землю та будівлю, перевіряє відповідність об’єкта містобудівним нормам і переконується в легальності всіх дозволів.
Ринкові ризики пов’язані з можливим надлишком пропозиції в окремих районах і завищеними очікуваннями щодо дохідності. Ми допомагаємо уникнути цих ризиків, надаючи об’єктивну аналітику по кожному району, реалістичні прогнози заповнюваності та дохідності, засновані на актуальних даних ринку нерухомості Балі, а не на маркетингових обіцянках.
Девелоперські ризики особливо актуальні при купівлі об’єктів, що будуються від затримок строків до зміни концепції проєкту або навіть його заморожування. Legion Real Estate працює лише з перевіреними девелоперами, які мають успішну історію реалізованих проєктів. Ми структуруємо угоди з поетапною оплатою, прив’язаною до реального прогресу будівництва, і включаємо в договори захисні механізми для інвестора.
Операційні ризики виникають уже на етапі експлуатації і включають неефективне управління, простої, низьку якість обслуговування гостей і, як наслідок, погані відгуки та зниження попиту. Наша компанія співпрацює лише з керуючими компаніями, які довели свою компетентність, і забезпечує регулярний моніторинг їх роботи, своєчасне реагування на проблеми та прозору звітність.
Валютні та ліквідні ризики пов’язані з потенційними труднощами при виході з активу та впливом валютних коливань на реальну дохідність. Ми допомагаємо мінімізувати ці ризики через правильне структурування угоди, вибір ліквідного об’єкта в затребуваній локації та опрацювання exit-стратегії вже на етапі купівлі.
Професійний супровід від Legion Real Estate не лише знижує зазначені ризики, а й створює додаткову цінність через доступ до ексклюзивних пропозицій, оптимізацію оподаткування та максимізацію дохідності на всіх етапах життєвого циклу інвестиції.
Інвестиції в нерухомість на Балі підходять не всім і орієнтовані на інвесторів із різними цілями та очікуваннями. Щоб зрозуміти, скільки коштує нерухомість на Балі саме у вашому випадку, важливо спочатку визначити свій інвестиційний профіль і допустимий рівень ризику.
Такий підхід дозволяє прийняти зважене рішення та обрати стратегію, що відповідає бюджету і довгостроковим цілям.
Legion Real Estate не пропонує універсальних рішень — ми допомагаємо підібрати формат інвестицій під конкретний профіль ризику, бюджет і цілі. Наш підхід базується на глибокому розумінні ваших пріоритетів і довгостроковому супроводі інвестицій, а не на продажі конкретних об’єктів. Балі — не для кожного інвестора, але для тих, кому цей ринок підходить, він може стати одним із найефективніших елементів інвестиційного портфеля.
Балі є зрілим, але все ще зростаючим ринком нерухомості, який підтримується сильним туристичним сектором і активним розвитком інфраструктури. Для іноземного інвестора ключем до успіху залишається грамотний вибір локації, оптимальної правової моделі володіння та надійного партнера з управління, особливо якщо розглядати покупку нерухомості на Балі в довгостроковій перспективі, а не орієнтуватися на мінімальний вхід.
Замість гонитви за нереалістичними обіцянками надприбутковості раціональніше закладати стабільні 8–12% річних у валюті при професійному управлінні та суворому дотриманні юридичних вимог. Практика показує, що довгострокова стратегія з правильною юридичною структурою і якісним управлінням дає більш стабільний результат, ніж спроби зекономити на супроводі або участь у сумнівних схемах.
Legion Real Estate пропонує повний цикл супроводу — від аналізу інвестиційних цілей і підбору оптимального об’єкта до юридичного структурування угоди та організації професійного управління. При цьому послуги для покупця оплачуються продавцем або девелопером, що робить формат співпраці економічно вигідним.
Іноземці не можуть придбати землю у повну власність (Hak Milik). Доступні три легальні схеми: leasehold (довгострокова оренда на 25–30 років з можливістю продовження), Hak Pakai (право користування) за умови дотримання цінових порогів або через місцеву компанію PT PMA. Схеми з номінальними індонезійськими власниками є дуже ризикованими і не рекомендуються.
Це залежить від ваших цілей. Балі — привабливий напрямок для отримання пасивного доходу у валюті (8–12% річних), диверсифікації портфеля або поєднання інвестицій з особистим проживанням. Однак потрібен ретельний підхід до вибору об’єкта, юридичної структури та керуючого партнера.
Студійні апартаменти починаються від $80–90 тисяч, апартаменти з однією спальнею — від $100–120 тисяч, компактні вілли — від $140–160 тисяч, а сімейні вілли з кількома спальнями — від $250 тисяч і вище залежно від локації та якості.
Так, це можливо за скромного способу життя. Базові витрати на оренду студії або апартаментів поза туристичними зонами, харчування, транспорт і комунальні послуги можуть вкластися в цю суму. Однак для комфортного життя в хорошому районі з регулярними розвагами рекомендується бюджет від $1500–2000 на місяць.
Покупка нерухомості забезпечує пасивний дохід від оренди, потенційне зростання капіталу, можливість отримання інвесторської візи (за певних умов) і місце для особистого проживання. Для багатьох це також спосіб диверсифікації активів за межами своєї країни.
