Таїланд вже давно привертає увагу російськомовних інвесторів, які розглядають інвестиції в комерційну нерухомість як інструмент пасивного доходу та диверсифікації активів в Азії.
Стабільний туристичний потік, який у 2025 році склав близько 33 мільйонів відвідувачів, створює постійний попит на короткострокову оренду в популярних локаціях: Бангкоку, Пхукеті та Паттайї. До того ж поріг входу на ринок нерухомості Таїланду відносно невисокий, що дозволяє отримувати дохід в іноземній валюті навіть при помірних інвестиціях.Однак є й серйозні нюанси. Правовий режим володіння нерухомістю для іноземців у Таїланді суттєво відрізняється від звичних європейських норм. Головна відмінність стосується права власності на землю та будівлі, де діють обмеження для нерезидентів, а варіанти володіння поділяються на фріхолд (повна власність) і лізхолд (довгострокова оренда). Ці особливості вимагають професійного юридичного супроводу та ретельної перевірки об'єктів перед купівлею.
У цій статті ми розберемо всі аспекти інвестицій для тих, хто планує купити нерухомість у Таїланді: від форматів володіння та прибутковості до податків і ризиків.
Ви також побачите порівняння з іншими популярними ринками регіону, включаючи Балі, щоб прийняти зважене рішення — чи підходить Таїланд вам як напрямок для інвестицій.
Інвестиційний ринок Таїланду демонструє стійке відновлення після пандемії. Країна залишається ключовим напрямком для туристів з усього світу, що підтримує попит на оренду нерухомості. Бангкок зміцнює свої позиції як бізнес-хаб Південно-Східної Азії, приваблюючи корпорації та експатів, яким потрібне житло на довгий термін. Паралельно курортні райони, особливо Пхукет і Паттайя, функціонують як справжні "орендні фабрики", обслуговуючи короткострокових туристів і тих, хто обрав Таїланд для тривалого перебування.
Ринок нерухомості в Таїланді досить різноманітний, що дозволяє інвесторам вибирати активи відповідно до своїх цілей і бюджету та заздалегідь оцінювати нерухомість у Таїланді плюси та мінуси кожного формату.
Міські кондомініуми в Бангкоку приваблюють тих, хто орієнтований на стабільний дохід від довгострокової оренди корпоративним клієнтам. Курортні апартаменти та вілли з басейном на Пхукеті підходять для короткострокової оренди з потенційно вищою, але менш стабільною прибутковістю. Між цими крайнощами знаходяться таунхауси, які можуть запропонувати баланс між вартістю входу та прибутковістю.
Що стосується фінансових показників, брутто-прибутковість від оренди варіюється залежно від типу об'єкта та локації. Міські кондомініуми в Бангкоку зазвичай приносять 4-6% річних при довгостроковій оренді, тоді як курортна нерухомість може показувати 6-9% при успішному управлінні короткостроковою орендою, хоча з вищою волатильністю через сезонність.
Залежно від цілей інвестора можна обрати різні стратегії. Ось найбільш популярні типи об'єктів:
Вибір між капіталізацією (зростанням вартості) та кешфлоу (орендним доходом) також впливає на рішення інвестора. Багато поєднують ці підходи, придбаваючи віллу або апартаменти для власного використання в низький сезон і здачі в оренду у високий. Такі lifestyle-інвестиції стають все більш популярними серед російськомовних покупців.
.webp)
Одна з головних особливостей інвестицій в тайську нерухомість — специфічний правовий режим для іноземців, який важливо розуміти, якщо ви вивчаєте як купити нерухомість у Таїланді без юридичних ризиків.
Базовий принцип місцевого законодавства простий: іноземні громадяни не можуть володіти землею, але можуть мати у повній власності квартири та будівлі. Це створює фундаментальний поділ між кондомініумами, де можливе повне право власності, та об'єктами на землі (вілли, будинки), де застосовуються інші правові конструкції.
Для кондомініумів діє так звана "іноземна квота", згідно з якою не більше 49% загальної площі будівлі може належати іноземним громадянам. Тому при виборі об'єкта критично перевірити наявність вільної квоти, оскільки в популярних проектах вона може бути вже вибрана. У таких випадках девелопери іноді пропонують оформлення на тайських громадян або компанії, що несе серйозні юридичні ризики.
Ключовим документом при купівлі будь-якої нерухомості в Таїланді є Chanote — головний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності. Перевірка його справжності та відсутності обтяжень — обов'язковий крок при будь-якій угоді. Земельний департамент (Land Office) веде централізований реєстр, що спрощує перевірку титулу, але не скасовує необхідність професійного юридичного супроводу.
Важливо розуміти, що нерухомість у Таїланді для іноземців вимагає суворого дотримання закону, а спроби обійти заборону на володіння землею через фіктивні схеми можуть призвести до серйозних проблем.
Тайські суди орієнтуються не стільки на букву, скільки на «дух» закону. Схеми з підставними тайськими акціонерами, «сірі» компанії без реальної діяльності або нестандартні договори з гарантованою орендою на 90–120 років часто визнаються недійсними при юридичній перевірці або виникненні спорів.
Легальними опціями для іноземців залишаються: придбання кондомініуму у фріхолд (при дотриманні квоти), оформлення землі або вілли в довгострокову оренду (лізхолд), структурування через тайську компанію з реальним бізнесом (де іноземець може володіти до 49% акцій) або використання офшорної компанії для володіння кондомініумом. Кожен з цих варіантів має свої нюанси, витрати та ступінь захищеності, що вимагає індивідуального підходу до структурування інвестицій.
.jpeg)
Фріхолд (freehold) представляє собою повне право власності без обмеження строку, доступне іноземцям тільки при купівлі кондомініумів у рамках іноземної квоти. Детальніше про нюанси та переваги фріхолду важливо дізнатися заздалегідь, оскільки цей формат володіння забезпечує максимальний захист інтересів інвестора. Він вимагає суворого дотримання валютного контролю: кошти мають бути переведені з-за кордону в іноземній валюті, а банк повинен видати спеціальну форму Foreign Exchange Transaction Form (FETF), що підтверджує переказ.
Лізхолд (leasehold), з іншого боку, представляє собою довгострокову оренду, зазвичай на 30 років з можливістю продовження на два додаткові 30-річні періоди (хоча автоматичне продовження не гарантоване законом). Цей формат застосовний до будь-яких типів нерухомості, включаючи вілли та землю, і часто коштує на 30-40% дешевше аналогічного об'єкта у фріхолд. Лізхолд не вимагає обов'язкового переказу коштів з-за кордону, що робить процес купівлі більш гнучким.
З фінансової точки зору, лізхолд можна розглядати як передоплату оренди за поточними ставками. Це захищає від інфляції орендних ставок і дозволяє увійти в преміальні локації за менші гроші, але обмежує горизонт володіння і може знижувати ліквідність при перепродажу, особливо коли термін оренди наближається до кінця.
Плюси фріхолду:
Плюси лізхолду:
Вибір між фріхолдом і лізхолдом залежить від інвестиційних цілей, бюджету та горизонту планування. Для тих, хто розглядає нерухомість як довгострокове вкладення з перспективою передачі спадкоємцям, фріхолд бажаніший. Якщо ж мета — максимізувати прибутковість у середньостроковій перспективі (10-15 років) при обмеженому бюджеті, лізхолд може бути вигіднішим рішенням. Крім того, для інвесторів, які хочуть створити диверсифікований портфель, комбінація цих форматів часто виявляється оптимальною стратегією.
Інвестиції у нерухомість у Таїланді пропонують різноманітні стратегії, адаптовані під різні цілі та профілі ризику. Бангкок, як економічна столиця та мегаполіс, приваблює інвесторів, орієнтованих на стабільний дохід від довгострокової оренди. Місто генерує стійкий попит з боку офісних працівників, експатів і студентів, забезпечуючи заповнюваність на рівні 80-95% протягом року. Прибутковість тут зазвичай коливається в межах 4-6% річних, що трохи нижче курортних локацій, але відрізняється більшою передбачуваністю.
Бангкокські кондомініуми в районах з хорошою транспортною доступністю (поблизу станцій BTS Skytrain або MRT) залишаються ліквідними навіть у періоди економічних спадів. Бюджет входу варіюється від $70-80 тисяч за компактну студію до $150-200 тисяч за просторі апартаменти в сучасних комплексах. Важливим фактором стає близькість до бізнес-центрів, університетів і лікарень, які генерують постійний попит на оренду.
Курортні напрямки, такі як Пхукет, Паттайя та Самуї, пропонують іншу модель інвестицій. Тут основний фокус — на короткостроковій оренді туристам, що потенційно дає вищу прибутковість (7-10% річних), але з більш вираженою сезонністю. Управління такою нерухомістю зазвичай передається спеціалізованим компаніям, які беруть на себе маркетинг, бронювання та обслуговування за комісію в 15-30% від виручки.
Чіангмай та інші регіональні центри формують новий напрямок інвестицій, орієнтований на зростаючий сегмент цифрових кочівників і креативних спеціалістів. Ці міста пропонують нижчий поріг входу (від $50-60 тисяч за сучасну квартиру) при зіставній з Бангкоком прибутковості. Зростаюча популярність віддаленої роботи створює стабільний ринок середньострокової оренди (3-6 місяців), привабливий для інвесторів з обмеженим бюджетом.
При виборі формату інвестицій важливо враховувати не тільки локацію, але й стадію проекту. Купівля на етапі будівництва (off-plan) зазвичай дає знижку в 15-25% від фінальної ціни, але несе ризики затримки будівництва або зміни якості. Готові об'єкти коштують дорожче, але дозволяють негайно почати отримувати дохід і краще оцінити реальний стан нерухомості.
Типові інвестиційні сценарії в Таїланді включають:
Кожен з цих сценаріїв має свої ризики та потенціал прибутковості, що робить тайський ринок придатним для різних типів інвесторів — від консервативних до тих, хто шукає високих доходів при керованих ризиках. Ознайомтеся з вибором об'єктів у Таїланді, щоб підібрати інвестицію під свої цілі. Наступний крок — розуміння практичного процесу купівлі та структурування таких інвестицій.
Придбання нерухомості в Таїланді — процес, що вимагає системного підходу та уваги до деталей, особливо якщо ви розглядаєте об'єкт як інвестицію. Перед початком пошуку необхідно чітко визначити інвестиційні цілі, бюджет і бажаний формат володіння (фріхолд або лізхолд). На цьому ж етапі варто провести попередні розрахунки прибутковості, використовуючи реальні дані про ставки оренди, а не маркетингові обіцянки девелоперів.
Після вибору підходящого об'єкта інвестор зазвичай проходить наступний шлях:
Після завершення юридичних формальностей інвестор може або зайнятися самостійним управлінням об'єктом, або передати його спеціалізованій керуючій компанії для здачі в оренду. Вибір керуючої компанії — окремий важливий етап, що вимагає перевірки репутації, досвіду роботи в конкретній локації та прозорості комісійної структури.
Весь процес від вибору об'єкта до отримання ключів зазвичай займає від 1 до 3 місяців для готових об'єктів і може розтягуватися на рік і більше для проектів на стадії будівництва. Правильне структурування кожного етапу допоможе уникнути типових помилок і максимізувати захист інвестицій.
Інвестиційна привабливість нерухомості в Таїланді часто оцінюється за показниками брутто-прибутковості, які можуть виглядати дуже привабливо в маркетингових матеріалах. Однак для реалістичної оцінки необхідно враховувати всі податки та витрати, які суттєво знижують підсумковий прибуток. Типова брутто-прибутковість варіюється від 4-6% для довгострокової оренди кондомініумів у Бангкоку до 7-10% для короткострокової оренди курортної нерухомості на Пхукеті або в Паттайї.
При переході від брутто- до нетто-прибутковості необхідно враховувати кілька категорій витрат і податків. По-перше, це податки та збори при купівлі. Вони відрізняються для фріхолду та лізхолду, але в середньому складають 3-6.3% від вартості нерухомості. Стандартна практика передбачає, що transfer fee (2%) ділиться між продавцем і покупцем, однак це предмет переговорів і може варіюватися залежно від умов конкретної угоди.
Під час володіння нерухомістю інвестор зобов'язаний сплачувати щорічний податок на майно, який для об'єкта середньої вартості становить близько 0.02-0.1% від оціночної вартості. Більш значущим є податок на дохід від оренди, який для нерезидентів, що перебувають у Таїланді менше 180 днів на рік, складає фіксовані 15%. Резиденти можуть обрати прогресивну шкалу оподаткування (0-35%), що може бути вигідно при невисокому загальному доході.
При продажу нерухомості стягується або Specific Business Tax (SBT) у розмірі 3.3% від ціни продажу (якщо об'єкт перебував у власності менше 5 років), або гербовий збір (Stamp Duty) 0.5%, якщо термін володіння перевищує 5 років. Крім того, з продавця утримується прибутковий податок (withholding tax), що розраховується за складною формулою з урахуванням терміну володіння, але зазвичай становить 5-15% від прибутку.
Окрім податків існують постійні експлуатаційні витрати:
Враховуючи всі ці фактори, реальна нетто-прибутковість зазвичай виявляється на 2-4 процентних пункти нижче брутто-показників. Наприклад, кондомініум із заявленою брутто-прибутковістю 6% може приносити близько 3-4% чистого прибутку після врахування всіх витрат. Для об'єктивної оцінки інвестиційної привабливості необхідно скласти детальний фінансовий план, що включає всі ці компоненти та враховує потенційні періоди простою між орендарями. Детальніше про підходи до довгострокових інвестицій у нерухомість можна дізнатися у профільних експертів.
.webp)
При інвестуванні в нерухомість Таїланду, як і на будь-якому зарубіжному ринку, існує ряд специфічних ризиків, які необхідно враховувати та мінімізувати. Розуміння цих ризиків — ключ до створення стійкої інвестиційної стратегії, яка працюватиме навіть у несприятливих сценаріях.
Щоб дізнатися детальніше про основні ризики інвестицій та способи їх мінімізації, рекомендується звернутися до досвідчених консультантів. Грамотне управління цими ризиками вимагає комплексного підходу: роботи з професійними юристами та консультантами, ретельної перевірки всіх аспектів угоди та створення фінансової моделі з різними сценаріями розвитку подій. Інвестиції в нерухомість у Таїланді можуть бути дуже прибутковими, але тільки за умови зваженого підходу та розуміння специфіки місцевого ринку.
При інвестуванні в нерухомість Південно-Східної Азії багато інвесторів розглядають як Таїланд, так і Балі (Індонезія). Ці популярні напрямки мають свої особливості, які важливо враховувати при побудові інвестиційної стратегії. Порівняння цих ринків допоможе зрозуміти, який з них краще відповідає вашим цілям і вподобанням.
Правовий режим володіння нерухомістю істотно відрізняється. У Таїланді іноземці можуть купувати кондомініуми в повну власність (фріхолд) у рамках 49% квоти, а для землі та вілл доступний тільки лізхолд. На Балі основний формат для іноземців — це довгострокова оренда (leasehold), зазвичай структурована на 25-30 років з можливістю продовження. В обох випадках критично важливий юридичний супровід, але на Балі часто потрібна більш глибока експертиза в місцевому праві через особливості індонезійської правової системи.
Туристичні потоки та сезонність також відрізняються. Таїланд приваблює більш масовий і різноманітний туризм, з відносно рівномірним розподілом за сезонами (особливо в Бангкоку). Балі в останні роки зміцнює позиції в преміальному сегменті та серед любителів велнес-туризму, з більш вираженим високим сезоном. Ця різниця впливає на стратегії орендного бізнесу та прогнозованість доходів.
Що стосується форматів інвестицій, Таїланд пропонує більш різноманітний вибір: від міських кондомініумів до курортних вілл. Ринок більш зрілий, з більшою кількістю вторинних пропозицій. Балі більше орієнтований на вілли та бутикові проекти з акцентом на дизайн і унікальність локації. Багато об'єктів на Балі створюються з прицілом на преміальну оренду та індивідуалізований підхід до управління.
Стратегія диверсифікації між цими ринками може бути особливо ефективною для інвесторів, які прагнуть знизити ризики та розширити портфель. Наприклад, кондомініум у Бангкоку може забезпечувати стабільний базовий дохід від довгострокової оренди, тоді як вілла на Балі буде орієнтована на вищий, хоча й менш передбачуваний дохід від преміальних туристів.
Legion Real Estate, що спеціалізується на ринку Балі, допомагає інвесторам розробити стратегію, яка враховує особливості обох напрямків. За темою див. детальніше наше керівництво з інвестицій у Балі: досвід компанії дозволяє порівнювати інвестиційні можливості в різних країнах Південно-Східної Азії та обирати оптимальні рішення з урахуванням профілю ризику та цілей кожного клієнта.
Якщо концепція інвестицій у курортну нерухомість Південно-Східної Азії вам близька, але ви віддаєте перевагу роботі в більш зрозумілій для себе моделі, Балі може стати логічною альтернативою або доповненням до інвестицій у Таїланді. Багато інвесторів обирають Балі саме через його фокус на преміальному сегменті, зростаючу популярність серед цифрових кочівників і особливу атмосферу, яка приваблює більш заможну аудиторію, готову платити за унікальний досвід.
Legion Real Estate спеціалізується саме на ринку Балі, пропонуючи комплексну підтримку російськомовним інвесторам. Компанія допомагає з підбором об'єктів різних типів — від готових вілл і апартаментів до земельних ділянок під девелопмент. Кожен проект проходить ретельну юридичну та фінансову перевірку, аналізується з точки зору потенційної прибутковості та зростання капіталу.
Особливу цінність для російськомовних інвесторів представляє можливість працювати з командою, яка говорить їхньою мовою, але при цьому має глибоке розуміння місцевого ринку та перевірені відносини з девелоперами. Legion Real Estate працює напряму з надійними забудовниками, що дозволяє клієнтам не платити комісію — вона вже включена у вартість об'єкта і виплачується продавцем.
Якщо ви розглядаєте інвестиції в цей регіон, команда Legion Real Estate готова обговорити вашу індивідуальну стратегію, враховуючи досвід роботи як на Балі, так і загальне розуміння ринків Південно-Східної Азії, включаючи Таїланд. Такий комплексний підхід допомагає не тільки вибрати правильний об'єкт, але й структурувати інвестицію найбільш вигідним і безпечним способом.
Інвестиції у нерухомість у Таїланді можуть стати привабливим способом диверсифікації активів і отримання пасивного доходу, але вимагають зваженого підходу та розуміння місцевої специфіки. Ось ключові моменти, які допоможуть вам прийняти інформоване рішення:
Нерухомість у Таїланді може стати привабливим інструментом для створення пасивного доходу та збереження капіталу, але тільки за умови правильного вибору стратегії та юридично чистої структури володіння. Ключем до успіху є реалістичний підхід до оцінки прибутковості: необхідно враховувати всі податки, витрати на управління, можливі простої та сезонні коливання попиту. Інвестор повинен чітко розуміти свій горизонт інвестування та мати продуманий план виходу, будь то перепродаж об'єкта або передача його спадкоємцям.
Важливо уникати сліпого копіювання чужого досвіду або довіри "гарантованим" схемам, які часто виявляються маркетинговими перебільшеннями. Замість цього варто спиратися на ретельний due diligence, роботу з ліцензованими агентствами та профільними юристами, які допоможуть структурувати угоду відповідно до ваших цілей і допустимого рівня ризику. Пам'ятайте, що найпривабливіші на вигляд пропозиції часто приховують юридичні або фінансові пастки.
Розумний підхід також передбачає порівняння Таїланду з іншими ринками регіону, включаючи Балі, і можливу диверсифікацію інвестицій між кількома локаціями. Така стратегія дозволяє знизити країнові та регуляторні ризики, одночасно використовуючи переваги різних ринків. У цьому контексті професійні консультації від спеціалістів, таких як Legion Real Estate, можуть стати цінним ресурсом, що допомагає орієнтуватися у складнощах інвестиційного ландшафту Південно-Східної Азії та приймати обґрунтовані рішення, які працюватимуть на вас довгі роки.
Іноземець може стати повноправним власником (freehold) тільки кондомініуму, за умови, що загальна площа кондомініумів, що належать іноземцям, не перевищує 49% всієї житлової площі будівлі. Земля та окремо розташовані будинки доступні тільки через довгострокову оренду (leasehold) або складні корпоративні структури.
Для отримання інвестиційної візи (Thailand Elite) необхідно заплатити від 600,000 батів (близько $17,000) за програму на 5 років до 2,140,000 батів (близько $60,000) за 20 років. Це не повноцінний ВНП, а скоріше довгострокова віза з багаторазовим в'їздом. Повноцінний ВНП вимагає більших інвестицій від $300,000 у тайський бізнес або державні облігації.
У форматі freehold (повна власність) іноземець може купити тільки кондомініум назавжди, в рамках 49% квоти. Для землі та будинків доступний тільки лізхолд (зазвичай на 30 років з опціями продовження), який не є вічним правом.
Купити будинок у Таїланді може бути вигідною інвестицією при правильному виборі локації, ретельній юридичній перевірці та розумінні всіх ризиків. Однак це більш складна юридична конструкція, ніж купівля кондомініуму, і вимагає професійної підтримки.
Інвестиції у нерухомість Тайланду можуть бути вигідними при правильному підході до вибору об'єкта та його юридичного оформлення. Курортна нерухомість дає 7-10% брутто-прибутковості при короткостроковій оренді, а міські кондомініуми 4-6% при довгостроковій.
Інвестиції в комерційну нерухомість у Таїланді мають специфічні ризики: правові обмеження для іноземців, потенційні зміни в регулюванні оренди, валютні коливання та залежність від туристичних потоків. Для мінімізації ризиків необхідна юридична експертиза та вибір надійних партнерів.
.webp)
