.webp)
Балі приваблює інвесторів з усього світу. Одні мріють про віллу на березі океану, яку можна здавати у найм. Інші шукають ідеальне місце для життя. Дехто просто хоче зберегти свій капітал. За даними Legion Real Estate, ці інвестори роблять розумний вибір: нерухомість в даний час вважається одним із найперспективніших класів активів.
Найбільша агенція нерухомості на Балі вже багато років підбирає найкращі варіанти для своїх клієнтів. Команда Legion Real Estate допомагає купувати та продавати не лише омріяні квадратні метри, а й готовий бізнес. Одним словом, вони знають усі підводні камені місцевого ринку. Вони поділилися з нашими читачами п'ятьма найпоширенішими помилками і дали поради, як їх уникнути.
Ринок нерухомості на Балі відрізняється від європейського, турецького чи дубайського. Має свої правила та нюанси, які необхідно розуміти заздалегідь. Навіть одна помилка може обійтися дуже дорого — як у фінансовому, так і в іншому плані. Тому Legion Real Estate радить підходити до покупок з холоднокровністю та розважливістю.
1. Нереалістичні очікування
У рекламних проспектах та презентаціях забудовників можуть з'являтися цифри у 20-25% річних, а то й вище. На тлі європейських 3-5% це привабливо, але це не відповідає дійсності. Реальна доходність інвестицій у нерухомість на Балі становить близько 10-15% річних. Щоб заробити стільки, потрібно обрати правильний об'єкт — у перспективному районі із розвиненою інфраструктурою.
Прибутковість становитиме близько 15% річних — при грамотному управлінні та стабільній заповнюваності.
У чому різниця із тим, що показують забудовники? Справа в тому, що мало хто враховує сезонність туристичного потоку та можливі простої, витрати на ремонт, оновлення інтер'єру, комунальні послуги та податкові зобов'язання.
Ще один фактор, від якого залежить прибутковість — зростання конкуренції. Нових об'єктів стає більше, а орендні ставки знижуються. Незважаючи на те, що попит залишається високим, через надлишок пропозиції в деяких локаціях дохідність об'єктів знижується.
Агентство нерухомості Legion рекомендує інвесторам не «завищувати планку», а розраховувати приблизно на 10–15% річних: «Консервативний прогноз збереже ваші нерви. Хороша інвестиція — коли очікування збігаються з реальністю. Інвестуйте, ґрунтуючись на фактах та цифрах, а не на емоціях» — пояснюють експерти.
2. Нерозуміння правових аспектів
Важливо розуміти, що, згідно з індонезійським законодавством, іноземці не можуть безпосередньо володіти землею. Існує кілька правових механізмів, кожен з яких має свої особливості та ризики:
Компанія Legion Real Estate застерігає від участі у спрощених чи сумнівних схемах обходу закону. Регулюючі органи можуть анулювати такі угоди після перевірки, і в цьому випадку повернення інвестицій буде неможливим.
Ще одна поширена проблема — непроведення комплексної перевірки перед покупкою. Інвестори повинні переконатися, що забудовник:
Щоб мінімізувати ризики, експерти Legion Real Estate рекомендують співпрацювати лише з професіоналами — юристами, що спеціалізуються на угодах з участю іноземних покупателей.
«Юридична грамотність — це не просто формальність; це ключ до захисту ваших інвестицій на Балі», — стверджують в агенції. Індонезійські закони складні та постійно змінюються. Щоб захистити своїх клієнтів від цих труднощів, Legion Real Estate надає комплексну юридичну підтримку протягом усієї угоди.
3. Недооцінка клімату та якості будівництва
На Балі часто йдуть дощі, повітря відрізняється високим вмістом солі та екстремальною вологістю (іноді до 95%). Тропічний клімат острова значно скорочує термін служби будівель. Матеріали, які в Європі є десятиліттями, на Балі можуть вимагати ремонту всього за 2–3 роки.
«Люди, які звикли до іншого клімату, можуть усвідомлювати, наскільки це серйозно. Вони бачать красиві картинки та привабливі ціни, але не враховують витрати на утримання», — каже Олександр Гуляєв, засновник Legion Real Estate.
До найбільш поширених проблем, з якими стикаються власники нерухомості, належать:
Цвіль та грибок
Корозія металевих конструкцій, включаючи арматуру бетону
Деформація дерев'яних конструкцій (ушкодження термітами)
Пошкодження електропроводки
Руйнування бетону (часта проблема при використанні немитого місцевого піску)
Ще один важливий фактор — Балі схильний до землетрусів. Це означає, що будинки повинні будуватися за допомогою спеціальних будівельних технологій для забезпечення стійкості конструкції. Саме тому Legion Real Estate співпрацює лише із забудовниками з бездоганною репутацією.
4. Вибір неправильного місця
«Навіть якщо вид із вікна приголомшливий, але немає нормальної дороги, це проблема», — говорить Олександр Гуляєв із Legion Real Estate. Він радить інвесторам звертати увагу на нерухомість у туристичних районах із розвиненою інфраструктурою.
При виборі місця враховуйте:
Доступність: У хорошому стані дороги? Чи є автобуси чи інший громадський транспорт? Скільки часу займає подорож до ключових місць?
Комунальні послуги: Чи часто бувають перебої з електропостачанням? Чи надійний інтернет? Чи стабільне водопостачання?
Зручності поблизу: Чи є лікарні, магазини, кафе, парки та розважальні заклади?
Компанія Legion Real Estate підкреслює, що вартість нерухомості та потенціал зростання безпосередньо залежать від розвитку району.
Декілька ключових інвестиційних зон на Балі включають:
Преміальні райони (Семіньяк, Чангу, Убуд, Нуса-Дуа) — чудова інфраструктура, стабільний туристичний попит. Вартість нерухомості зростає на 10–15% на рік.
Розвиваються райони (Улувату, Табанан, Північне узбережжя) — високий потенціал зростання (до 20% на рік), але й більші ризики через нерівномірний розвиток інфраструктури.
Віддалені райони — забудовники можуть наголошувати на мальовничих видах та низьких цінах, але в цих районах часто відсутня інфраструктура, що знижує ліквідність нерухомості.
«Навіть якщо ви купуєте нерухомість на Балі для себе, а не для здачі в оренду, вам може колись знадобитися її продати. Коли настане час, місце розташування матиме вирішальне значення», — кажуть експерти Legion Real Estate.
5. Відсутність стратегії управління майном
Деякі інвестори зосереджуються тільки на вартості покупки та очікуваному доході, не зважаючи на експлуатаційні витрати. Однак володіння нерухомістю на Балі пов'язане з постійними витратами, включаючи:
Ці витрати можуть становити 5–8% вартості нерухомості на рік, що вище, ніж у багатьох європейських країнах. Без належного планування інвестиції можуть виявитися менш прибутковими, ніж очікувалося. Агентство нерухомості Legion Real Estate допомагає своїм клієнтам вирішити всі ці питання заздалегідь. Будучи великим агентством, воно одним із перших отримує ексклюзивні пропозиції від забудовників — часто ще до початку офіційного продажу. Експерти допомагають інвесторам вибрати найкращі варіанти і, за потреби, беруть на себе управління нерухомістю.
Legion Real Estate також надає юридичну підтримку кожному етапі, виступаючи у ролі захисника інтересів клієнта у будь-яких ситуаціях. Більше того, покупці можуть розраховувати на подальшу допомогу навіть після завершення угоди.
