Бали уверенно занимает позицию одного из ведущих мировых рынков курортной недвижимости. Растущий поток туристов, увеличение числа цифровых кочевников и стабильный интерес инвесторов делают недвижимость на Бали инвестиции логичным выбором для тех, кто ищет доходные активы в Азии.
Реалии жизни на Бали в 2025–2026 годах значительно отличаются от того, что было пять лет назад. Цены на аренду и продукты выросли, и сегодня цены жизни на Бали уже требуют более осознанного финансового планирования. При этом по сравнению с Дубаем, Сингапуром или европейскими столицами остров всё ещё предлагает достойное соотношение стоимости и качества жизни.
При этом рынок имеет выраженную специфику: правила для иностранцев отличаются от классических моделей владения, преобладает leasehold, а сами проекты сильно различаются по районам, доходности и уровню рисков.
Legion Real Estate – лицензированное агентство о недвижимости, которое помогает иностранным инвесторам проходить все этапы инвестиционного процесса. От выбора стратегии и юридического сопровождения до управления готовым объектом — мы обеспечиваем полный цикл поддержки для тех, кто планирует недвижимость на Бали купить осознанно и без лишних рисков.
В этой статье вы получите актуальный обзор рынка Бали 2024–2025 годов, разберётесь в юридических моделях владения, поймёте особенности разных локаций и типов объектов, а также узнаете, как минимизировать риски при инвестировании.
Планируете инвестировать в недвижимость на Бали? Вот ключевые моменты, которые нужно учитывать:
Макроэкономические показатели Индонезии создают надежный фундамент для инвестиций в балийскую недвижимость. Экономика страны демонстрирует стабильный рост, низкую инфляцию и устойчивую национальную валюту. По прогнозам Standard Chartered, темпы роста ВВП Индонезии сохранят положительную динамику в ближайшие годы, что создает благоприятный фон для долгосрочных инвестиций.
Туристический сектор Бали переживает мощное восстановление после пандемии. В 2023 году остров принял около 5 миллионов международных туристов, а в 2024 году ожидается преодоление допандемийных показателей. Важно отметить, что туристический поток на Бали круглогодичный, без ярко выраженной сезонности, что обеспечивает стабильную загрузку арендных объектов. Ключевыми рынками остаются Австралия, европейские страны и быстрорастущие азиатские направления, включая Китай.
Инфраструктурное развитие острова становится дополнительным фактором, который важно учитывать тем, кто изучает, как приобрести недвижимость на Бали с прицелом на рост стоимости.
Правительство реализует масштабные проекты по строительству новых дорог, включая магистраль Gilimanuk–Mengwi, модернизацию портов и больниц. Планируется создание крупных тематических парков и второго международного аэропорта на севере острова. Эти изменения улучшают качество жизни и одновременно усиливают инвестиционную привлекательность разных районов Бали.
Государственная политика Индонезии нацелена на привлечение иностранного капитала через налоговые льготы и постепенную либерализацию правил для нерезидентов. Это формирует устойчивый спрос на аренду и создает предпосылки для долгосрочного роста цен на качественные объекты, что активно обсуждается на профильных площадках и в сообществах формата недвижимость Бали форум. Узнайте больше о инвестициях на Бали ак стратегическом размещении капитала в регионе с высоким потенциалом.
Рынок недвижимости Бали представлен несколькими чётко выраженными сегментами. В нижнем ценовом диапазоне находится доступное жильё, ориентированное на местных жителей и долгосрочных экспатов.
Средний сегмент включает виллы и апартаменты под краткосрочную и среднесрочную аренду — именно здесь сосредоточен основной интерес иностранных инвесторов. Отдельно выделяется элитная недвижимость Бали, представленная верхним и ультра-премиальным сегментами: роскошными виллами с видом на океан и эксклюзивными резиденциями, которые чаще приобретаются для личного проживания состоятельными покупателями.
После бурного роста 2021-2023 годов, когда цены на некоторые объекты выросли на 30-40%, рынок недвижимости Бали входит в фазу стабилизации. Однако ряд важных трендов продолжает формировать ландшафт балийской недвижимости:
Важно понимать, что реальные показатели рынка часто отличаются от «горячих» инвестиционных предложений, которые можно встретить в соцсетях. По аналитическим данным Legion Real Estate, устойчивый рост цен составляет 7-10% в год для развитых районов и может достигать 12-15% в развивающихся локациях с активным инфраструктурным строительством. При выборе объекта для инвестиций критически важно опираться на проверенные данные, а не на маркетинговые обещания сверхвысокой доходности.
Ключевой особенностью инвестиций в недвижимость на Бали является специфическая система правового регулирования для иностранцев, которую важно учитывать тем, кто планирует купить квартиру на Бали.
В отличие от многих европейских стран, прямое право собственности Hak Milik (аналог freehold) доступно только гражданам Индонезии. Для иностранных инвесторов предусмотрены альтернативные механизмы владения, каждый со своими преимуществами и ограничениями.
Наиболее распространённая модель для иностранцев — Hak Sewa или leasehold, представляющий собой долгосрочную аренду земли и широко применяемый формат инвестиций на Бали. Типичные сроки договора составляют 25-30 лет с опцией продления еще на 20-25 лет. На арендованной земле инвестор может построить объект или приобрести уже готовый, при этом сохраняя право продавать, переуступать или передавать по наследству арендные права. Эта схема особенно подходит для курортных инвестиций, поскольку средний срок окупаемости большинства объектов составляет 8-12 лет, что позволяет получить значительную прибыль задолго до истечения срока аренды.
Вторая опция – Hak Pakai (право пользования), которая в последние годы становится более доступной. С 2023 года для приобретения недвижимости по схеме Hak Pakai иностранцу не требуется вид на жительство (KITAS) – достаточно паспорта и соблюдения минимальных ценовых порогов (для Бали это 5 млрд рупий для домов и 2 млрд для квартир). Hak Pakai оформляется на срок до 30 лет с возможностью продления и дает право проживать в объекте и сдавать его в аренду.
Для более серьезных инвестиций и девелоперских проектов используется модель PT PMA + HGB. PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) – это индонезийская компания с иностранным капиталом, которая может получить право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) сроком до 30 лет с возможностью продления до 80 лет в совокупности. Эта схема сложнее и требует большего минимального капитала, но дает максимальную гибкость для коммерческих проектов.
При любой схеме приобретения недвижимости на Бали критически важно проверять:
Legion Real Estate организует комплексный юридический due diligence, гарантирующий безопасность сделки и минимизацию рисков. Мы категорически не рекомендуем использовать "серые" схемы с номинальными владельцами, так как они создают критические юридические риски и могут привести к полной потере инвестиций.
Выбор типа объекта напрямую связан с вашей инвестиционной стратегией и целями. На балийском рынке представлены различные форматы недвижимости, каждый со своей экономикой и целевой аудиторией.
Виллы представляют собой отдельно стоящие дома с собственной территорией и бассейном. Этот формат требует более высокого чека входа, во многом из-за того, сколько стоит земля на Бали, особенно в популярных туристических локациях.
При этом виллы пользуются повышенным спросом у семей и групп туристов, готовых платить премию за приватность. Они обеспечивают высокий средний чек аренды и хорошо работают в востребованных районах, но требуют более активного управления и контроля за состоянием объекта, что увеличивает операционные расходы.
Апартаменты и кондо-отели предлагают более низкий порог входа при сохранении привлекательной доходности. Ключевое преимущество таких объектов – наличие единого оператора, который берет на себя все вопросы по маркетингу, заселению гостей и обслуживанию недвижимости. Для инвестора это возможность получать пассивный доход с минимальным личным участием. Доходность обычно несколько ниже, чем у вилл, но стабильнее и предсказуемее.
Таунхаусы и небольшие жилые комплексы занимают промежуточную позицию между виллами и апартаментами. Они сочетают относительную приватность с преимуществами общей инфраструктуры и часто предлагают хороший баланс между инвестиционными затратами и потенциальной доходностью.
Земельные участки и девелоперские проекты представляют собой более сложный, но потенциально более доходный вариант инвестиций. При покупке земли и самостоятельной застройке инвестор может получить значительный прирост капитала, однако этот формат требует глубокого понимания местного рынка, строительных норм и активного участия в проекте.
Важное стратегическое решение – выбор между готовым объектом и покупкой на стадии строительства (off-plan). Приобретение на ранних этапах строительства обычно дает ценовое преимущество в 20-30%, но сопряжено с девелоперскими рисками и отсрочкой начала получения дохода. Готовый объект позволяет немедленно начать зарабатывать, но по более высокой цене входа.
Legion Real Estate предлагает доступ к эксклюзивным проектам от проверенных девелоперов без комиссии для покупателя. Наша экспертиза помогает подобрать оптимальный объект под вашу стратегию и обеспечить профессиональное управление недвижимостью.
Правильный выбор района на Бали – один из ключевых факторов успеха инвестиции. Каждая локация имеет свой характер, целевую аудиторию и перспективы развития, что напрямую влияет на доходность и ликвидность объекта.
При выборе района важно соотнести ваши инвестиционные цели с характеристиками локации. Если вы ориентированы на максимальную краткосрочную доходность, стоит рассматривать популярные туристические зоны. Если же приоритетом является рост стоимости капитала в долгосрочной перспективе, имеет смысл обратить внимание на развивающиеся районы с потенциалом инфраструктурного роста.
Рассматривая недвижимость на Бали как инвестицию, важно оперировать реалистичными финансовыми показателями, включая варианты долевое инвестирование в недвижимость как альтернативу покупке объекта целиком.
Входной бюджет существенно варьируется в зависимости от типа недвижимости и локации. Студийные апартаменты в перспективных районах начинаются от $80–90 тысяч, апартаменты с одной спальней — от $100–120 тысяч, компактные виллы — от $140–160 тысяч, а семейные виллы с несколькими спальнями могут стоить от $250 тысяч и выше.
Доходность балийской недвижимости при профессиональном управлении находится в диапазоне, который выгодно отличает этот рынок от большинства европейских направлений. Валовая (до расходов) доходность качественных объектов в хороших локациях составляет 12-18% годовых, а чистая доходность после всех расходов – 8-12% в зависимости от типа объекта, местоположения и эффективности управления.
При расчете инвестиционной модели необходимо учитывать следующие основные статьи расходов:
Налогообложение при покупке недвижимости на Бали включает налог на приобретение земли (BPHTB, 5%) и гербовый сбор. Ежегодный налог на недвижимость (PBB) составляет около 0,1-0,2% от оценочной стоимости. Налог на арендный доход для нерезидентов – 20% от валового дохода, но эффективная ставка может быть ниже при структурировании через компанию.
Для примера рассмотрим инвестиционный кейс: вилла с двумя спальнями в Чангу стоимостью $180,000 при средней заполняемости 70% может генерировать годовой валовый доход около $25,000-28,000. После вычета всех расходов чистый годовой доход составит примерно $16,000-18,000, что дает доходность 9-10% годовых и теоретический срок окупаемости около 10-11 лет без учета роста стоимости актива. С учетом среднего роста цен на качественную недвижимость в популярных районах (7-10% в год), совокупная доходность инвестиции может достигать 15-18% годовых.
.jpeg)
Инвестирование в недвижимость на Бали с Legion Real Estate — это структурированный процесс с понятной логикой и контролем рисков, особенно для тех, кто заранее хочет понять, как оформить недвижимость на Бали без юридических ошибок.
Вот как выглядит путь инвестора от первого контакта до получения дохода:
Важное преимущество сотрудничества с Legion Real Estate заключается в том, что для покупателя наши услуги оплачивает продавец или девелопер. Это наглядно отвечает на вопрос, можно ли купить недвижимость на Бали без скрытых комиссий и увеличения бюджета сделки.
Вы получаете полный спектр профессионального сопровождения — от подбора объекта до оформления документов — без дополнительных затрат со своей стороны. Узнайте больше — консультация Legion Real Estate поможет подготовить вашу инвестсделку.
Инвестирование на Бали, как и на любом развивающемся рынке, сопряжено с определенными рисками. Однако большинство из них можно существенно снизить при правильном подходе и профессиональном сопровождении.
Юридические риски являются наиболее критичными. Они включают неправильное зонирование земли, отсутствие или неполноту строительных разрешений, проблемные титулы и опасные "серые" схемы с номинальными владельцами. Legion Real Estate проводит многоступенчатую юридическую проверку каждого объекта, анализирует всю цепочку прав на землю и строение, проверяет соответствие объекта градостроительным нормам и убеждается в легальности всех разрешений.
Рыночные риски связаны с возможным переизбытком предложения в отдельных районах и завышенными ожиданиями по доходности. Мы помогаем избежать этих рисков, предоставляя объективную аналитику по каждому району, реалистичные прогнозы заполняемости и доходности, основанные на актуальных данных рынка недвижимости Бали, а не на маркетинговых обещаниях.
Девелоперские риски особенно актуальны при покупке строящихся объектов – от задержек сроков до изменения концепции проекта или даже его заморозки. Legion Real Estate работает только с проверенными девелоперами, имеющими успешную историю завершенных проектов. Мы структурируем сделки с поэтапной оплатой, привязанной к реальному прогрессу строительства, и включаем в договоры защитные механизмы для инвестора.
Операционные риски возникают уже на этапе эксплуатации и включают неэффективное управление, простои, низкое качество обслуживания гостей и, как следствие, плохие отзывы и снижение спроса. Наша компания сотрудничает только с управляющими компаниями, доказавшими свою компетентность, и обеспечивает регулярный мониторинг их работы, своевременное реагирование на проблемы и прозрачную отчетность.
Валютные и ликвидностные риски связаны с потенциальными трудностями при выходе из актива и влиянием курсовых колебаний на реальную доходность. Мы помогаем минимизировать эти риски через правильное структурирование сделки, выбор ликвидного объекта в востребованной локации и проработку exit-стратегии уже на этапе покупки.
Профессиональное сопровождение от Legion Real Estate не просто снижает указанные риски, но и создает дополнительную ценность через доступ к эксклюзивным предложениям, оптимизацию налогообложения и максимизацию доходности на всех этапах жизненного цикла инвестиции.
Инвестиции в недвижимость на Бали подходят не всем и ориентированы на инвесторов с разными целями и ожиданиями. Чтобы понять, сколько стоит недвижимость на Бали именно в вашем случае, важно сначала определить свой инвестиционный профиль и допустимый уровень риска.
Такой подход позволяет принять взвешенное решение и выбрать стратегию, которая соответствует бюджету и долгосрочным целям.
Legion Real Estate не предлагает универсальных решений – мы помогаем подобрать формат инвестиции под конкретный профиль риска, бюджет и цели. Наш подход основан на детальном понимании ваших приоритетов и долгосрочном сопровождении инвестиции, а не на продаже конкретных объектов. Бали – не для каждого инвестора, но для тех, кому этот рынок подходит, он может стать одним из самых эффективных элементов инвестиционного портфеля.
Бали представляет собой зрелый, но всё ещё растущий рынок недвижимости, поддерживаемый сильным туристическим сектором и активным инфраструктурным развитием. Для иностранного инвестора ключом к успеху остаётся грамотный выбор локации, оптимальной правовой модели владения и надёжного партнёра по управлению, особенно если рассматривать, сколько стоит купить недвижимость на Бали в долгосрочной перспективе, а не ориентироваться на минимальный вход.
Вместо погони за нереалистичными обещаниями сверхдоходности рациональнее закладывать стабильные 8–12% годовых в валюте при профессиональном управлении и строгом соблюдении юридических требований. Практика показывает, что долгосрочная стратегия с корректной юридической структурой и качественным управлением даёт более устойчивый результат, чем попытки сэкономить на сопровождении или участие в сомнительных схемах.
Legion Real Estate предлагает полный цикл сопровождения — от анализа инвестиционных целей и подбора оптимального объекта до юридического структурирования сделки и организации профессионального управления. При этом услуги для покупателя оплачиваются продавцом или девелопером, что делает формат сотрудничества экономически выгодным.
Иностранцы не могут приобрести землю в полную собственность (Hak Milik). Доступны три легальные схемы: leasehold (долгосрочная аренда на 25-30 лет с возможностью продления), Hak Pakai (право пользования) при соблюдении ценовых порогов, или через местную компанию PT PMA. Схемы с номинальными индонезийскими владельцами крайне рискованны и не рекомендуются.
Это зависит от ваших целей. Бали – привлекательное направление для получения пассивного дохода в валюте (8-12% годовых), диверсификации портфеля или сочетания инвестиций с личным проживанием. Однако требуется тщательный подход к выбору объекта, юридической структуры и управляющего партнера.
Студийные апартаменты начинаются от $80-90 тысяч, апартаменты с одной спальней – от $100-120 тысяч, компактные виллы – от $140-160 тысяч, а семейные виллы с несколькими спальнями – от $250 тысяч и выше в зависимости от локации и качества.
Да, это возможно при скромном образе жизни. Базовые расходы на аренду студии/апартаментов вне туристических зон, питание, транспорт и коммунальные услуги могут уложиться в эту сумму. Однако для комфортного проживания в хорошем районе с регулярными развлечениями рекомендуется бюджет от $1500-2000 в месяц.
Покупка недвижимости обеспечивает пассивный доход от аренды, потенциальный рост капитала, возможность получения инвесторской визы (при определенных условиях) и место для личного проживания. Для многих это также способ диверсификации активов за пределами своей страны.
.webp)
