.webp)
Бали привлекает инвесторов со всего мира. Одни мечтают о вилле на берегу океана, которую можно сдавать в аренду. Другие ищут идеальное место для жизни. Некоторые просто хотят сохранить свой капитал. По данным Legion Real Estate, эти инвесторы делают разумный выбор: недвижимость в настоящее время считается одним из самых перспективных классов активов.
Крупнейшее агентство недвижимости на Бали уже много лет подбирает лучшие варианты для своих клиентов. Команда Legion Real Estate помогает покупать и продавать не только вожделенные квадратные метры, но и готовый бизнес. Одним словом, они знают все подводные камни местного рынка. Они поделились с нашими читателями пятью самыми распространёнными ошибками и дали советы, как их избежать.
Рынок недвижимости на Бали отличается от европейского, турецкого или дубайского. У него свои правила и нюансы, которые необходимо понимать заранее. Даже одна ошибка может обойтись очень дорого — как в финансовом, так и в ином плане. Поэтому Legion Real Estate советует подходить к покупкам с хладнокровием и рассудительностью.
1. Нереалистичные ожидания
В рекламных проспектах и презентациях застройщиков могут появляться цифры в 20-25% годовых, а то и выше. На фоне европейских 3-5% это заманчиво, но это не соответствует действительности. Реальная доходность инвестиций в недвижимость на Бали составляет около 10-15% годовых. Чтобы заработать столько, нужно выбрать правильный объект — в перспективном районе с развитой инфраструктурой.
Доходность составит около 15% годовых — при грамотном управлении и стабильной заполняемости.
В чём разница с тем, что показывают застройщики? Дело в том, что мало кто учитывает сезонность туристического потока и возможные простои, расходы на ремонт, обновление интерьера, коммунальные услуги и налоговые обязательства.
Ещё один фактор, от которого зависит доходность, — рост конкуренции. Новых объектов становится больше, а арендные ставки снижаются. Несмотря на то, что спрос остаётся высоким, из-за переизбытка предложения в некоторых локациях доходность объектов снижается.
Агентство недвижимости Legion рекомендует инвесторам не «завышать планку», а рассчитывать примерно на 10–15% годовых: «Консервативный прогноз сбережёт ваши нервы. Хорошая инвестиция — это когда ожидания совпадают с реальностью. Инвестируйте, основываясь на фактах и цифрах, а не на эмоциях», — поясняют эксперты.
2. Непонимание правовых аспектов
Важно понимать, что, согласно индонезийскому законодательству, иностранцы не могут напрямую владеть землёй. Существует несколько правовых механизмов, каждый из которых имеет свои особенности и риски:
Компания Legion Real Estate предостерегает от участия в упрощённых или сомнительных схемах обхода закона. Регулирующие органы могут аннулировать такие сделки после проверки, и в этом случае возврат инвестиций будет невозможен.
Ещё одна распространённая проблема — непроведение комплексной проверки перед покупкой. Инвесторы должны убедиться, что застройщик:
Чтобы минимизировать риски, эксперты Legion Real Estate рекомендуют сотрудничать только с профессионалами — юристами, специализирующимися на сделках с участием иностранных покупателей.
«Юридическая грамотность — это не просто формальность; это ключ к защите ваших инвестиций на Бали», — утверждают в агентстве. Индонезийские законы сложны и постоянно меняются. Чтобы оградить своих клиентов от этих трудностей, Legion Real Estate предоставляет комплексную юридическую поддержку на протяжении всей сделки.
3. Недооценка климата и качества строительства
На Бали часто идут дожди, воздух отличается высоким содержанием соли и экстремальной влажностью (иногда до 95%). Тропический климат острова значительно сокращает срок службы зданий. Материалы, которые в Европе служат десятилетиями, на Бали могут потребовать ремонта всего за 2–3 года.
«Люди, привыкшие к другому климату, могут не осознавать, насколько это серьёзно. Они видят красивые картинки и привлекательные цены, но не учитывают расходы на содержание», — говорит Александр Гуляев, основатель Legion Real Estate.
К наиболее распространенным проблемам, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, относятся:
Плесень и грибок
Коррозия металлических конструкций, включая арматуру бетона
Деформация деревянных конструкций (повреждение термитами)
Повреждение электропроводки
Разрушение бетона (частая проблема при использовании немытого местного песка)
Ещё один важный фактор — Бали подвержен землетрясениям. Это означает, что дома должны строиться с использованием специальных строительных технологий для обеспечения устойчивости конструкции. Именно поэтому Legion Real Estate сотрудничает только с застройщиками с безупречной репутацией.
4. Выбор неправильного места
«Даже если вид из окна потрясающий, но нет нормальной дороги, это проблема», — говорит Александр Гуляев из Legion Real Estate. Он советует инвесторам обращать внимание на недвижимость в туристических районах с развитой инфраструктурой.
При выборе места учитывайте:
Доступность: В хорошем ли состоянии дороги? Есть ли автобусы или другой общественный транспорт? Сколько времени занимает поездка до ключевых мест?
Коммунальные услуги: Часто ли бывают перебои с электроснабжением? Надежен ли интернет? Стабильно ли водоснабжение?
Удобства поблизости: Есть ли больницы, магазины, кафе, парки и развлекательные заведения?
Компания Legion Real Estate подчёркивает, что стоимость недвижимости и потенциал роста напрямую зависят от развития района.
Несколько ключевых инвестиционных зон на Бали включают в себя:
Премиальные районы (Семиньяк, Чангу, Убуд, Нуса-Дуа) — отличная инфраструктура, стабильный туристический спрос. Стоимость недвижимости растёт на 10–15% в год.
Развивающиеся районы (Улувату, Табанан, Северное побережье) — высокий потенциал роста (до 20% в год), но и более высокие риски из-за неравномерного развития инфраструктуры.
Удалённые районы — застройщики могут делать акцент на живописных видах и низких ценах, но в этих районах часто отсутствует инфраструктура, что снижает ликвидность недвижимости.
«Даже если вы покупаете недвижимость на Бали для себя, а не для сдачи в аренду, вам может когда-нибудь потребоваться её продать. Когда придёт время, местоположение будет иметь решающее значение», — говорят эксперты Legion Real Estate.
5. Отсутствие стратегии управления имуществом
Некоторые инвесторы сосредотачиваются только на стоимости покупки и ожидаемом доходе, упуская из виду эксплуатационные расходы. Однако владение недвижимостью на Бали сопряжено с постоянными расходами, включая:
Эти расходы могут составлять 5–8% от стоимости недвижимости в год, что выше, чем во многих европейских странах. Без надлежащего планирования инвестиции могут оказаться менее прибыльными, чем ожидалось.
Агентство недвижимости Legion Real Estate помогает своим клиентам решить все эти вопросы заранее. Будучи крупным агентством, оно одним из первых получает эксклюзивные предложения от застройщиков — часто ещё до начала официальных продаж. Эксперты помогают инвесторам выбрать лучшие варианты и, при необходимости, берут на себя управление недвижимостью.
Legion Real Estate также оказывает юридическую поддержку на каждом этапе, выступая в роли защитника интересов клиента в любых ситуациях. Более того, покупатели могут рассчитывать на дальнейшую помощь даже после завершения сделки.
