.webp)
Алекс Гуляев, основатель Legion Real Estate · Обновлено 14 октября 2026
Пхукет - крупнейший остров Таиланда и один из главных курортных рынков Юго-Восточной Азии. Иностранный инвестор зарабатывает здесь на двух вещах: на аренде туристам и экспатам и на росте стоимости объекта. Ниже - какая доходность реальна, как иностранцу оформить покупку, чем freehold отличается от leasehold, какие районы подходят под какую цель и что проверить до задатка.
Рынок держится на туризме. В 2024 году доход Пхукета от туризма составил 11 млрд долларов, безвизовый въезд в Таиланд открыт для граждан 93 стран, экономика страны выросла на 3,1% в 2025 году. Купальный сезон длится все 12 месяцев, солнечных дней в году больше 300.
Предложение ограничено: 80% территории острова недоступны для застройки, а лучшие участки у пляжей уже застроены или строятся. Валюта стабильна: за 10 лет тайский бат держался в пределах 29–36 за доллар. Для инвестора это значит, что доход от аренды и стоимость актива не обесценивает девальвация.
Сезонность закладывается в расчёт: высокий сезон с ноября по апрель может давать до 70% годового дохода от краткосрочной аренды.
Валовая доходность краткосрочной аренды - 6–9% годовых. Это доход до вычета расходов. Чистую цифру получают, вычитая из дохода:
Второй фактор - загрузка. Хорошие объекты в популярных районах в высокий сезон загружены на 80–90%, в низкий загрузка падает до 30–40%. В среднем за год хорошо управляемые объекты в премиальных локациях загружены на 60–70%. Поэтому расчёт строится на среднегодовой загрузке, а не на пиковой.
К аренде добавляется рост стоимости: новостройка дорожает к сдаче на 8–12%, готовая недвижимость у моря - на 6–10% в год. Высокие обещанные цифры доходности проверяются по финансовой модели проекта и истории управляющей компании.
Доход начинается с первого сезона после запуска управления. Чаще выбирают кондоминиум в туристической зоне: его проще сдавать, а обслуживание и охрану берёт на себя комплекс.
Цена фиксируется на старте, к сдаче объект дорожает на 8–12%. Типичная оплата: 25–30% при подписании договора, остальное по этапам стройки. Доход от аренды появляется только после сдачи, поэтому срок стройки входит в расчёт окупаемости.
В кондо-отелях и брендированных резиденциях управляющая компания ведёт всю эксплуатацию: маркетинг, заселение, уборку, обслуживание. Часть проектов предлагает фиксированный доход на первые 3–5 лет. Гарантия заложена в цену, поэтому проверяется модель оператора и доходность после окончания гарантийного периода.
Иностранец в Таиланде не может владеть землёй напрямую. Легальных форматов три.
Деньги на покупку кондо переводятся из иностранного банка в иностранной валюте с назначением «для покупки недвижимости». Тайский банк выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction Form), без которой собственность не регистрируют. Для посуточной сдачи нужна гостиничная лицензия; есть ли она у конкретного проекта, проверяется до покупки.
Сделку можно провести удалённо: по нотариальной доверенности на представителя в Таиланде, заверенной в консульстве Таиланда или с апостилем. Договор составляется на тайском и английском языках.
| Freehold | Leasehold | |
|---|---|---|
| Что покупается | Квартира в кондоминиуме в собственность | Право аренды виллы, дома или квартиры |
| Срок | Бессрочно | 30 лет в реестре, продление по договору |
| Доступность иностранцу | В пределах квоты 49% площади здания | Да, в том числе когда квота в кондоминиуме исчерпана |
| Налог при оформлении | Около 2% от оценочной стоимости или цены сделки | 1% от суммы арендных платежей за весь срок |
| Ежегодный налог на владение | Платит собственник | Обычно платит владелец земли или здания |
| Цена | Выше | Ниже аналогичного freehold, снижается к концу срока |
| Кому подходит | Владение дольше 15 лет | Горизонт 7–15 лет с перепродажей до конца срока |
Бронь - депозит обычно 50–100 тыс. бат; условия его возврата, если проверка выявит проблемы, фиксируются до оплаты. Налог при переходе права собственности (freehold) - около 2% от оценочной стоимости, при регистрации аренды (leasehold) - 1% от суммы арендных платежей, плюс гербовый сбор. Юрист - обычно 30–50 тыс. бат. Дальше - ежегодные эксплуатационные платежи (CAM fees) и меблировка, если она не включена. Ориентир для бюджета: 7–10% сверх цены объекта на налоги, юридическое сопровождение, меблировку и непредвиденные расходы.
Legion Real Estate - лицензированное агентство инвестиционной недвижимости на Бали и Пхукете (PT LEGION REAL ESTATE). На Пхукете подбираем апартаменты, виллы, таунхаусы и земельные участки под цель клиента: аренда, перепродажа, переезд или сохранение капитала. Проводим юридическую и фактическую проверку объекта, считаем доходность, даём доступ к застройщикам и условиям до старта основных продаж, помогаем с перепродажей.
Как проходит работа: фиксируем цель, бюджет и формат; собираем короткий список объектов; проверяем документы, договор, сроки сдачи и модель управления; согласуем бронь и сопровождаем сделку.
Связаться: WhatsApp +62 (895) 001-976-098, телефон +62 (21) 5099-69-01.
Да, если цель - доход от аренды и рост капитала на горизонте нескольких лет. Рынок держится на туризме: в 2024 году доход острова от туризма составил 11 млрд долларов, а 80% территории недоступны для застройки. Валовая доходность аренды - 6–9% годовых, новостройка дорожает от котлована до сдачи на 8–12%. Результат зависит от района, застройщика и управляющей компании, поэтому объект проверяется до задатка.
Валовая доходность краткосрочной аренды - 6–9% годовых. Чистая ниже: вычитаются комиссия управляющей компании (обычно 15–25%), эксплуатационные платежи, налог на недвижимость и резерв на ремонт 1–2% стоимости в год. Хорошо управляемые объекты в премиальных локациях загружены в среднем на 60–70% за год. Чистую доходность считаем под конкретный объект.
Да. Квартиру в кондоминиуме иностранец покупает в собственность (freehold), если иностранцам в здании принадлежит не более 49% площади. Землёй иностранец напрямую владеть не может, поэтому виллы покупают через зарегистрированную аренду на 30 лет (leasehold) или тайскую компанию. Деньги на покупку кондо переводятся из-за рубежа с формой FET.
Зависит от горизонта и объекта. Freehold - бессрочная собственность на квартиру в кондоминиуме, налог при оформлении около 2%, подходит для владения дольше 15 лет. Leasehold дешевле на входе, налог при регистрации 1% от суммы аренды, подходит для горизонта 7–15 лет с перепродажей до конца срока. Продление аренды сверх 30 лет - договорное обязательство, а не гарантированное право.
Вход в инвестиционный кондоминиум - от 110 тыс. долларов. Дороже стоят виллы и объекты на западном побережье, дешевле - внутренние районы и восток, где цены на 30–50% ниже сопоставимых западных. Сверх цены объекта стоит заложить 7–10% на налоги, юриста, меблировку и непредвиденные расходы. Подборку под бюджет с расчётом доходности готовим по заявке.
При переходе права собственности (freehold) налог около 2% от оценочной стоимости, при регистрации аренды (leasehold) - 1% от суммы арендных платежей, плюс гербовый сбор. Юрист обычно стоит 30–50 тыс. бат, депозит за бронь - 50–100 тыс. бат. После покупки - эксплуатационные платежи 30–50 бат за квадратный метр в месяц и налог на недвижимость около 0,1% оценочной стоимости в год.
Под краткосрочную аренду - западное побережье: Банг Тао и Лагуна, Камала, Сурин, где загрузка в высокий сезон достигает 80–90%. Патонг даёт высокую загрузку, но объекты там быстрее изнашиваются. Для жизни и долгосрочной аренды подходят Раваи и Най Харн. Для роста капитала с меньшим входом - внутренние районы, восток и север острова.
