Как иностранцу купить недвижимость на Бали: пошаговое руководство

Коротко

• Иностранец не может напрямую владеть землёй на Бали в полную собственность (Hak Milik - только для граждан Индонезии). Легальных путей три: долгосрочная аренда (leasehold / Hak Sewa, обычно 25-30 лет с продлением), право пользования Hak Pakai (для держателей ВНЖ, под личное жильё) и покупка через свою индонезийскую компанию PT PMA с правом Hak Guna Bangunan (под бизнес и аренду). Схема «на номинального владельца-индонезийца» законом не признаётся и ведёт к потере денег. Сделка идёт через нотариуса (PPAT) с обязательной юридической проверкой объекта: титул, зонирование, строительные разрешения. Ниже - каждый шаг по порядку.

1. Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали

Земля в полную собственность (титул Hak Milik) в Индонезии доступна только гражданам страны. Иностранцу закон оставляет три рабочих варианта - выбор зависит от цели: жильё для себя, доходная аренда или бизнес.

Аренда (leasehold, Hak Sewa) - самый частый путь

Собственник-индонезиец сохраняет титул на землю, а вы получаете по договору право пользоваться объектом фиксированный срок. Обычный срок - 25-30 лет с опцией продления. Вся ваша защита тут - это договор, поэтому до подписания важно проверить три вещи: кто контролирует условия продления, по какой формуле считается цена продления и разрешены ли субаренда и переуступка прав. Подходит нерезиденту под виллу для себя или под доход.

Hak Pakai (право пользования) - для тех, у кого есть ВНЖ

Это титул, привязанный к проживанию: оформить объект на себя по Hak Pakai можно при наличии разрешения на пребывание (KITAS или KITAP). Он задуман под личное жильё, поэтому для арендного бизнеса подходит плохо. Сроки в разных источниках отличаются (от 25 лет с продлением и дольше) - актуальный срок под ваш случай уточняем у нотариуса.

PT PMA с правом Hak Guna Bangunan - под бизнес и аренду

Иностранец может учредить индонезийскую компанию с иностранным участием (PT PMA), и уже она владеет правом на землю - чаще всего Hak Guna Bangunan (право на застройку), обычно на срок до 30 лет с продлением. Это более серьёзная структура для коммерческой аренды, девелопмента и портфеля объектов. Минус - постоянные обязательства: лицензии, отчётность, соблюдение зонирования.

Чего делать нельзя: номини

«Купить как местный», оформив объект на индонезийца по устной договорённости, - не владение, а риск. Такая схема официально не признаётся: при конфликте вы рискуете остаться без объекта и без денег. Если кто-то предлагает «обойти закон через номини» - это красный флаг.

Подробнее про титулы и районы - в нашем материале «Инвестиции в недвижимость на Бали: юридические аспекты и локации».

2. Пошаговый процесс покупки

1. Определите цель и форму владения. Жильё для себя, доход от аренды или бизнес - от этого зависит, что выбрать: leasehold, Hak Pakai или PT PMA. С этого начинается всё остальное.
2. Подберите объект и проверьте локацию. Смотрите не только цену и вид, но и зонирование участка: жилая/туристическая зона против «зелёной» (сельхоз) зоны, где строить и сдавать нельзя. Район задаёт спрос: Чангу - цифровые кочевники и краткосрок, Семиньяк - туристы, Убуд - велнес, Букит - премиум с видом на океан.
3. Проведите юридическую проверку (due diligence). До любого задатка проверяется титул и сертификат (Hak Milik у продавца, HGB, Hak Pakai), отсутствие обременений и споров, строительные разрешения (IMB/PBG), у новостройки - разрешения и репутация застройщика. Это ключевой шаг, на нём отсеивается большинство проблемных сделок.
4. Зарезервируйте объект и подпишите предварительный договор. Фиксируется цена, срок, условия, вносится задаток. Все договорённости - на бумаге, а не на словах.
5. Оформите сделку у нотариуса (PPAT). Государственный нотариус PPAT готовит и удостоверяет договор аренды или акт купли-продажи (AJB). Он же проверяет, что налоги уплачены до подписания. Договор leasehold читается до буквы: срок, продление, выход, ответственность сторон.
6. Оплатите и закройте налоги и сборы. Платёж проходит после проверок; покупатель платит налог на приобретение и сопутствующие сборы (см. раздел ниже).
7. Зарегистрируйте право и примите объект. Переоформление в земельном управлении (BPN), передача, акт. На новостройке - приёмка по чек-листу.
8. Запустите управление. Если объект доходный - управляющая компания берёт на себя заселение, обслуживание и отчётность. Её комиссия обычно 15-20% дохода, но без управления заполняемость падает и окупаемость растягивается.

3. Как проверить объект: на что смотреть

• Титул и сертификат. Какой именно титул у продавца и какой получите вы. Сертификат должен существовать, быть «чистым» и совпадать с продавцом по данным.
• Зонирование. Разрешены ли на участке жильё, строительство и туристическая аренда. «Зелёная зона» или неоформленный титул убивают ликвидность - такой объект потом трудно перепродать.
• Разрешения на строительство (IMB/PBG). Без них постройка - вне закона, её могут не узаконить.
• Обременения и споры. Залоги, аресты, наследственные и земельные споры.
• Застройщик (для новостроек). Разрешения, финансовая устойчивость, сданные проекты. Обещания доходности «20%+» обычно скрывают слабую локацию или отсутствие разрешений.

Типичные промахи покупателей собраны отдельно в материале «5 ошибок при покупке недвижимости на Бали».

4. Налоги и расходы покупателя

Точные ставки зависят от региона и года, их подтверждает нотариус/PPAT при сделке. Ориентир по основным позициям:

Отдельная статья - сама юридическая проверка объекта: на Бали она стоит денег, но экономит в разы больше, чем потеря на проблемной сделке. Актуальные ставки и льготы (по PPN они периодически продлеваются) считаем под конкретный объект.

5. Визы и проживание

Покупка недвижимости сама по себе не даёт ВНЖ автоматически. Варианты для долгого пребывания:

• Виза «Второй дом» (Second Home Visa). Выдаётся на несколько лет (обычно 5 или 10), без права работать и без постоянного резидентства. Условие - подтверждённые средства на счёте в госбанке Индонезии либо квалифицирующая недвижимость; суммы задаёт иммиграционная служба, их проверяем на официальном портале под ваш случай.
• KITAS / KITAP. Разрешение на пребывание; оно же нужно, чтобы оформить объект по Hak Pakai на себя.
• Golden Visa. Инвесторский трек с более высоким порогом вложений.

Важный нюанс: пребывание 183+ дня в году делает вас налоговым резидентом Индонезии по мировому доходу. Это планируется заранее.

6. Частые ошибки

• Оформление через номини «чтобы как местный» - потеря защиты и риск потерять объект.
• Покупка без проверки зонирования - «зелёная зона», где нельзя строить и сдавать.
• Игнор строительных разрешений (IMB/PBG) у готового объекта или застройщика.
• Вера в доходность «20%+» без расчётов - обычно за ней слабая локация или нет разрешений. Реальная чистая доходность качественного объекта - 8-12%.
• Покупка «на вырост» без плана управления - без управляющей компании заполняемость падает вдвое.

7. Как купить безопасно с Legion Real Estate

Legion Real Estate - лицензированное агентство инвестиционной недвижимости на Бали и Пхукете. Мы ведём иностранного покупателя по всем этапам: подбор объекта под цель и бюджет, юридическая проверка (due diligence), выбор формы владения, сопровождение у нотариуса, оформление сделки и запуск управления арендой. Работаем на русском, английском и украинском.

Хотите подборку объектов с расчётом доходности под вашу задачу - оставьте заявку, и мы пришлём варианты с цифрами и проверенными титулами.

Связаться: Бали +62 (21) 5099-69-01, WhatsApp +62 (895) 001-976-098. Каталог объектов и форма заявки - на сайте.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали в собственность?

Напрямую владеть землёй в полную собственность (Hak Milik) иностранец не может - это право только для граждан Индонезии. Доступны три легальных пути: долгосрочная аренда (leasehold), право пользования Hak Pakai при наличии ВНЖ и покупка через свою компанию PT PMA.

Что такое leasehold и на какой срок он оформляется?

Leasehold - долгосрочная аренда: вы по договору пользуетесь объектом фиксированный срок, обычно 25-30 лет, с возможностью продления. Это самый частый путь для иностранцев. Важно заранее проверить условия и цену продления и право переуступки.

Безопасно ли оформлять недвижимость на номинального владельца-индонезийца?

Нет. Схема с номини официально не признаётся и ведёт к риску потерять и объект, и деньги. Легальные пути - leasehold, Hak Pakai и PT PMA.

Какие налоги платит покупатель на Бали?

Основной - налог на приобретение (BPHTB), до 5% от стоимости за вычетом необлагаемого порога. На новостройки от застройщика может добавляться PPN (НДС, около 11%). Плюс услуги нотариуса/PPAT и сборы за переоформление. Точные ставки зависят от региона и года - их подтверждает нотариус при сделке.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Автоматически - нет. Для долгого пребывания есть виза «Второй дом» (под средства на счёте или квалифицирующую недвижимость) и KITAS/KITAP. Пребывание 183+ дня в году делает вас налоговым резидентом Индонезии.

Как проверить объект перед покупкой?

Проверяются титул и сертификат, зонирование участка (можно ли строить и сдавать), строительные разрешения (IMB/PBG), отсутствие обременений и споров, а для новостроек - разрешения и репутация застройщика. Эту юридическую проверку (due diligence) лучше доверить агентству или юристу до внесения задатка.

Какая реальная доходность недвижимости на Бали?

Чистая годовая доходность качественного объекта с профессиональным управлением - около 8-12%, в отдельных случаях до 15%. Обещания «20%+» обычно скрывают слабую локацию или отсутствие разрешений.