Новостройки на Бали (off-plan): риски, как выбрать застройщика и как устроены этапы оплаты

1. Что такое off-plan на Бали и почему это дешевле

Off-plan - это покупка виллы или апартаментов до завершения строительства, по проекту и договору с застройщиком. Застройщик привлекает деньги покупателей на стройку, поэтому продаёт дешевле готового объекта: на Бали разница к готовому аналогу обычно 15–30% в зависимости от стадии. Рост цены от старта продаж до сдачи - главный заработок покупателя off-plan, помимо будущей аренды.

Расплата за скидку - время и неопределённость. Деньги заморожены на 12–24 месяца стройки, доход от аренды появляется только после сдачи, а итоговое качество и сроки зависят от застройщика. Поэтому off-plan на Бали - это инвестиция в застройщика в той же мере, что и в объект.

2. Какие риски есть у покупки на этапе строительства

3. Как проверить застройщика: чек-лист до первого платежа

1. Юридическое лицо. Застройщик - зарегистрированная индонезийская компания (PT или PT PMA) с регистрационным номером NIB и профильным кодом деятельности. Договор подписывает компания, не физическое лицо.
2. Земля. Сертификат на землю оформлен на эту компанию (Hak Milik у индонезийского партнёра или HGB у компании). Если застройщик сам арендует землю, его договор аренды длиннее вашего и разрешает субаренду и продажу.
3. Зонирование и разрешения. Участок в жилой или туристической зоне; PBG получен; при сдаче будет SLF. Без PBG не платить ни рупии.
4. Сданные проекты. Минимум один завершённый проект, который можно увидеть вживую и поговорить с его покупателями. Обещания без сданных объектов - риск первого проекта.
5. Финансирование стройки. Строит ли застройщик на свои деньги или только на авансы покупателей. Второй вариант означает: если продажи встанут, встанет и стройка.
6. Подрядчик и спецификация. Кто строит, по какой смете, какие материалы. Спецификация прикладывается к договору.
7. Условия договора. Этапы оплаты по готовности, штраф за просрочку, порядок приёмки, гарантия на дефекты, условия возврата и выхода, отсчёт срока leasehold.

В Индонезии действует Постановление Правительства № 12/2021: предварительный договор купли-продажи (PPJB) застройщик вправе заключать только при подтверждённом статусе земли, наличии разрешения на строительство и готовности объекта не менее 20%. Если вам предлагают «забронировать по рендеру» задолго до этого, вы кредитуете застройщика без защиты. Актуальность условий подтверждает нотариус.

4. Как устроены этапы оплаты off-plan на Бали

Типичная схема оплаты на Бали привязана к стадиям стройки, а не к календарю. Ориентир по рынку (конкретные доли зависят от проекта):

Два правила, которые защищают покупателя. Первое: каждый платёж после подтверждённого этапа, а не по письму «мы почти закончили». Второе: последний платёж только после приёмки по чек-листу, иначе исправлять дефекты будет некому.

5. Сколько можно заработать и когда появится доход

Доход off-plan складывается из двух частей. Первая - рост цены от старта продаж до сдачи: по сделкам Legion Real Estate 2023–2026 прирост к моменту сдачи обычно укладывается в 15–30%, а не в «x2 за год» из рекламы. Вторая - аренда после сдачи: чистая доходность качественного объекта под профессиональным управлением 8–12% годовых, при комиссии управляющей компании 15–20% дохода.

Доход начинается не раньше сдачи и выхода на заполняемость, обычно через 2–4 месяца после приёмки. В расчёт закладывается 12–24 месяца стройки плюс этот период: окупаемость off-plan считается от даты первого платежа, а не от даты сдачи.

6. Налоги и расходы покупателя новостройки

На новостройку от зарегистрированного застройщика начисляется PPN (НДС, около 11%). В 2026 году государство компенсирует 100% PPN на готовое новое жильё стоимостью до 2 млрд рупий от застройщика со статусом плательщика НДС, одна единица на человека (регламент PMK 90/2025); для объектов до 5 млрд рупий льгота действует на первые 2 млрд. Плюс налог на приобретение BPHTB до 5% за вычетом необлагаемого порога, услуги нотариуса/PPAT 0,5–1% и сборы за регистрацию. Точные ставки и условия льготы подтверждаем под конкретный объект.

7. Когда от проекта лучше отказаться

• Нет сертификата земли на застройщика или его компанию, либо «документы в процессе».
• Нет PBG, а стройка уже идёт.
• Оплата «по календарю» без привязки к готовности или 50%+ сразу.
• Платежи на личный счёт или на другую компанию.
• Гарантированная доходность «20%+» и обещание «x2 за год».
• Застройщик без сданных объектов и без офиса на Бали.
• В договоре нет штрафов за просрочку, гарантийного срока и условий возврата.

8. Как купить новостройку на Бали с Legion Real Estate

Legion Real Estate - лицензированное агентство инвестиционной недвижимости на Бали и Пхукете (PT LEGION REAL ESTATE, NIB 1605230015786). По новостройкам мы проверяем застройщика, землю и разрешения до первого платежа, сверяем договор по этапам и штрафам, контролируем стройку по актам и принимаем объект по чек-листу. Работаем на русском, английском и украинском.

Хотите подборку проверенных проектов на стадии строительства с расчётом цены к сдаче и доходности - оставьте заявку.

Связаться: Бали +62 (21) 5099-69-01, WhatsApp +62 (895) 001-976-098. Каталог и форма заявки - на сайте.

Частые вопросы

Стоит ли покупать недвижимость на Бали на этапе строительства?

Да, если застройщик проверен: земля оформлена на его компанию, есть разрешение PBG, оплата идёт этапами по готовности, а в договоре прописаны штрафы за просрочку. Выгода - цена на 15–30% ниже готового объекта. Без этих условий off-plan превращается в беспроцентный кредит застройщику.

Что такое PBG и SLF и почему без них нельзя покупать?

PBG - разрешение на строительство, с 2021 года заменило IMB; SLF - сертификат пригодности здания, выдаётся при сдаче. Без PBG стройка незаконна и объект могут не узаконить, без SLF его нельзя легально сдавать в аренду.

Как платить за новостройку на Бали, чтобы не потерять деньги?

Только на счёт компании-застройщика из договора и только по подтверждённым этапам: бронирование 5–10%, договор 20–30%, далее по актам готовности, последние 5–10% после приёмки по чек-листу.

С какой даты считается срок leasehold при покупке off-plan?

По умолчанию с даты договора, и за время стройки вы теряете 1–2 года срока. Правильно - с даты сдачи объекта или с компенсацией срока, это прописывается в договоре.

Сколько можно заработать на новостройке на Бали?

Рост цены к моменту сдачи обычно 15–30%, затем чистая арендная доходность 8–12% годовых под управлением. Обещания «x2 за год» и «20%+ гарантированно» - признак проблемного проекта.

Какие налоги платит покупатель новостройки на Бали?

PPN (НДС) около 11% на объект от зарегистрированного застройщика, при этом в 2026 году государство компенсирует 100% PPN на готовое жильё до 2 млрд рупий; BPHTB до 5% за вычетом порога; нотариус 0,5–1%; сборы за регистрацию. Ставки подтверждает нотариус.

Источники и где проверить

• Постановление Правительства Индонезии № 12/2021 (условия заключения PPJB застройщиком).
• Система OSS (oss.go.id): PBG, SLF, регистрация компаний.
• Земельное агентство ATR/BPN (atrbpn.go.id): сертификаты, обременения.
• Регламент Минфина PMK 90/2025: льгота по PPN на новое жильё в 2026 году.
• Сделки Legion Real Estate 2023–2026: типичные этапы оплаты, прирост к сдаче, доходность.